Последние изменения в нормативном регулировании долевого строительства вызвали споры в среде девелоперов, юристов и обычных граждан. Каковы будут последствия отмены долевого строительства? Специалисты предсказывают рост цен на недвижимость, купить квартиру в новостройке станет финансово труднее (вероятно). Спрос на вторичное жилье будет расти, вследствие чего и количество недобросовестных продавцов на рынке увеличится. Там, где высоки ставки, высок и риск. Как проверить квартиру перед покупкой?

Мы подготовили для вас краткую инструкцию:

• сравним недостатки и преимущества покупки вторички и квартиры в новостройке,
• расскажем о рисках покупки квартиры, что нужно запросить у продавца и проверить,
• как подготовить договор купли-продажи и провести безопасную сделку,
• расскажем, как зарегистрировать право собственности и вернуть часть денег.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Квартира в новостройке безопаснее тем, что у нее еще нет «истории», то есть вы будете первым собственником. Не возникнет ситуации, когда после сделки вы вдруг узнаете, что в квартире прописаны третьи лица или она сдана в аренду (договор зарегистрирован, и человек имеет право проживать в квартире). Или того хуже, продавец задолжал денег, на него подали в суд, и на квартиру имеют виды кредиторы продавца (явятся приставы и не пустят никого в помещение) …

С другой стороны, есть и плюсы у вторичного жилья. Один из главных – наличие готового дома. Не придется рисковать, ожидая окончания строительства, волнуясь, как бы не застройщик не обанкротился. Вторичное жилье можно купить в хорошем, благоустроенном районе, и ближе к центру города квартиры в старых домах могут быть дешевле, чем в новостройках. К тому же можно оформить ипотеку на вторичное жилье.

 

Если вы приняли решение о покупке вторичного жилья, вам потребуется провести проверку. Сразу предупредим: очень низкая цена на квартиру должна вызвать подозрения. Часто мошенники заманивают жертву, как мышь на сыр. Обязательно изучите рынок, не бросайтесь на первое привлекательное предложение.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Для начала нужно поговорить с продавцом квартиры. Расспросите о том, как была приобретена квартира, каково количество собственников, каковы причины продажи. Если продавец не очень четко рассказывает вам историю своего жилья (не помнит, в каком году ее купил, путается в фактах), то есть вероятность, что он не чист на руку. Конечно, это не всегда так, но чаще всего люди помнят такие события, и только человеку, которому перепереперепродает квартиру очередному наивному покупателю, нет дела до подробностей.

Запросите и проверьте документы на квартиру перед покупкой:

• в первую очередь паспорт продавца,
• правоудостоверяющие документы: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если право регистрировалось до 15 июля 2016 года, но и в этом случае необходимо взять в Росреестре свежую выписку),
• правоустанавливающие документы: основание приобретения права собственности на квартиру. Договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.

Советуем проверить также техпаспорт на имущество, экспликацию, выписку из домой книги (чтобы проверить, кто зарегистрирован в квратире), запросить сведения о задолженности по оплате коммунальных услуг.

На что обратить внимание при покупке квартиры

1. Дееспособность продавца. Если гражданин страдает алкоголизмом, наркоманией и другими заболеваниями, на основании которых он может быть признан судом недееспособным, то совершенная им сделка может быть оспорена и признана недействительной.
2. Срок владения квартирой. Квартира, которая продается через месяц-другой после покупки, не лучший вариант для покупки. Проверьте, если цепочка собственников слишком длинная, откажитесь от сделки.
3. Семейное положение продавца. Если собственник квартиры состоит в браке (и имущество приобреталось, когда брак уже был зарегистрирован), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на продажу недвижимости. Супруг (супруга) не могут претендовать на имущество, которое гражданин получил по безвозмездным сделкам: в дар, по наследству, в порядке приватизации.
4. Несовершеннолетние собственники. Потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Если дети прописаны в квартире, необходимо проследить, чтобы они были сняты с регистрационного учета. Иначе сделка может быть признана недействительной ввиду нарушения прав несовершеннолетних.

Договор купли-продажи квартиры: как правильно составить

Договор купли-продажи квартиры – это документ, на основании которого осуществляется переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Договор должен быть заключен в письменной форме (экземпляры по количеству сторон в сделке плюс один для Росреестра). В установленных законом случаях договор нужно заверить у нотариуса (например, если продается доля в квартире).

Существенные условия договора купли-продажи квартиры: предмет и цена (ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ). Если при этом остаются лица, которые имеют право на проживание в продаваемой квартире, то в договоре должен быть приведен перечень этих лиц (ст. 558 ГК РФ). Предметом договора является квартира – должны быть указаны точные данные об объекте недвижимости, включая наименование, адрес, этаж, площадь, назначение недвижимости, кадастровый номер. Цена договора – должна быть указана сумма, о которой договорились стороны сделки.

Помимо этого, в договоре, естественно, указываются сведения о сторонах сделки, порядке расчетов, сроках снятия с регистрационного учета и передачи квартиры новому собственнику и другие.

Порядок регистрации права собственности на квартиру

После совершения сделки необходимо обратиться в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) с заявлением о регистрации права (ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Подготовьте для подачи в Росреестр документы: паспорт, договор купли-продажи, квитанция об уплате госпошлины и т.д. Полный перечень зависит от обстоятельств сделки.

Бонус: законодательством предусмотрено право на получение имущественного налогового вычета за покупку недвижимости. После того, как вы приобрели квартиру, необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, а также подготовить документы

• выписку из ЕГРН,
• копии паспорта и ИНН,
• заявление на возврат вычета,
• справку 2-НДФЛ с места работы,
• платежные документы, банковские выписки,
• договор купли-продажи (копию кредитного договора, если покупали квартиру в кредит)

и предоставить их в налоговый орган. Так вы сможете вернуть часть средств, потраченных на покупку вторичного жилья (сумма зависит от цены имущества, однако максимально возможная – 260 000 рублей).